経費にできる費用はどんなものがあるか考えています。
自宅で仕事をしている自営業でしたら、仕事用に使っている自宅の部屋部分の家賃を経費にできることはわかります。フリーランス向けの必要経費の説明ではよく見ますよね。
ただし、居住用にも使っているのでしたら、家賃全部を費用にはできません。
仕事内容がオフィスワークだけだったら家賃全体の2割から3割が妥当なところです。
水道光熱費、通信費なども一部が費用にできます。家事按分という言葉が出てくるのも、この考え方です。
家賃の一部が経費にできるというのはよく目にしてましたが、持ち家の場合どうなるのか？
持ち家マンションの私には関係ないなと思っていたんですが、、、
目次
減価償却で費用にできるかも
固定資産であるマンションの減価償却がもしかして費用に計上できないかと考えたわけです。
私の自宅マンションは11年前に中古で購入しましたが、住宅ローンを毎月返済しています。
このローンは自分の個人資産購入の支払いになりますので、家賃とは違います。
ただ、自宅で仕事をしているので、20%程度は事業用とも考えられます。
例えば、お店を開業しようとして、土地を購入、建物を建ててお店にしたとします。
そうすると、建物が減価償却できるようになるので、毎年、減価償却費を必要経費として計上できます。
ちなみに土地は減価償却できません。土地は価値が下がらないからという考え方のようです。
というわけで調べてみました。
購入価格、耐用年数、いつ建てられたか、いつ購入したか、、
など、これまですっかり必要ないと思っていた情報をかき集める必要があります。
なんだかめんどくさい。
購入した時の価格
中古で購入したマンションなので、売買契約書を引っ張り出してきました。
売買価格は明記されているものの、建物部分がいくらかは書いてありませんでした。
そういう場合は、消費税額を見つけて、消費税率で逆算して、建物価格を出すという記事を見つけましたが、意味が分かりません。
よくよく調べてみると、土地には消費税がかからない？！
土地は消費税が非課税なので、売買契約書に消費税額が記載されていれば、それは土地以外の建物などに対する消費税であり、、消費税額÷消費税率という計算をすれば建物価格が出る、
なんとも回りくどいです。
土地って減価償却もないし、消費税も非課税なんて、特別なんですね。
消費税は消費に対して課税される税金です。土地は資本の移転であり消費される対象ではないので、土地売買の取引には消費税がかかりません。海外不動産の売買や、仲介業者を通さずに個人オーナーから直接購入する場合、借地も非課税です。オフィス賃料には課税されますが、住宅用家賃は1か月に満たない一時貸しの場合を除いて非課税です。
消費税額の表示がない場合はどうするのか？
中古不動産も、個人の売主から買う場合は消費税はかからないんですね。
私のケースも売主が個人だったから、売買契約書に消費税がなかったんです。
消費税額の表示がない場合、固定資産税評価額から土地と建物の割合を分けることもできます。
固定資産税評価額の調べ方には2つの方法があります。
課税明細書で確認する
固定資産税評価額は、毎年4月から5月に税務署から送られてくる固定資産税課税通知書に同封されている課税明細書で確認することができます。
役所に問い合わせる
課税明細書などが見当たらない場合は、市町村にて固定資産評価証明書をもらってくればわかるそうです。
これで建物の価格がわかりました。
仮に700万円としましょう。
非業務用を業務用に転用となる場合の減価償却
中古で買った建物にしばらく住んでから、業務用に転用することになる場合、非業務用期間と業務用期間で法定耐用年数が違ってくるみたい。
国税庁によると業務転用前の未償却残高の計算に注意が必要なようです。
業務の用に供した日における未償却残高の計算
- 法定耐用年数の1.5倍に相当する年数及び償却率を求めます。
47年×1.5=70.5 -> 70年 (1年未満の端数は切り捨て) ⇒ 0.015
償却率は、旧定額法の償却率を適用します。 - 業務の用に供されていなかった期間における減価の額を旧定額法で計算します。
平成21年1月30日から令和2年2月末日まで ⇒ 11年１か月 ⇒ 11年(１年未満は四捨五入)
7,000,000円×0.9×0.015×8年=756,000円 - 業務の用に供した日における減価償却資産の未償却残高は次のとおりです。
7,000,000円-756,000円=6,244,000円
転用後の耐用年数
中古で買った時（取得時）の耐用年数を算出します。
買ったときが8年落ちで、その年数に0.8をかけて、新築時の耐用年数から引くという簡便法が使えます。
４７年ー８年×0.8＝40.6年⇒40年（1年未満切り捨て）
買ったときが8年落ちで、その年数に0.8をかけて、新築時の耐用年数から引くという簡便法が使えます。
４７年ー８年×0.8＝40.6年⇒40年（1年未満切り捨て）
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建物価額①
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建築時耐用年数
②
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購入時築年
③
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購入時未償却残高
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転用時耐用年数
②-③×0.8
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定額法償却率※ | 減価償却費費 | |
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建物躯体
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700万円
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47年
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8年
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6,244,000円
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40.6年
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0.025
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156,100円
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※定額法の減価償却率は国税庁に一覧表があるので、それを使います
減価償却費が年156,100円と算出できましたが、これ全部は費用にできません。
基本は自宅用マンションなので、家事按分で、20%だけ仕事用ということで計上します。
156,100円×0.2＝31,220円
うーん、金額としては微妙
業務の用に供した日における減価償却資産の未償却残高の計算方法はちょっと疑問点もありますが、確定申告前に税理士さんか税務署に確認は必要です。
以上、私の知識と調べられる範囲での計算ですので、実際に行う場合は税理士、税務署に聞いてください。
大幅に違うという事はないと思いますが、私も機会があれば聞いてみます。
補足
土地には消費税がかからないというのも知らなかったんですが、
中古不動産も、個人の売主から買う場合は消費税はかからないんですね。
10年以上も前のことだったので、すっかり忘れていました。
では
